文∕涂山青

自2014年“930央四条”开启中央和地方联手救市以来，楼市回暖、复苏之说就一直甚嚣尘上。综合各方面的因素分析，如果说2014年是楼市“降温”年，那么，可以预料，2015年将是楼市回稳“保温”年，楼市将在温吞状态中迈入“新常态”。这个“新常态”的主要表现是，市场不温不火，价格趋稳，小幅震荡，投资增幅继续回落并保持低增长。对这个判断具体分析如下：

一说市场不温不火。

这一点要从两方面看：

一是中国社会现实已经不具备房价继续大涨的动力。宏观层面上，从全球范围看，金融危机的影响余威尚存，近两年虽然美国经济复苏明显，但欧元区、日本经济仍在泥潭中挣扎，金砖国家和其他新兴经济体增长乏力，中国宏观经济下行压力还在加大，国际机构和专家普遍预测中国经济增长明后年甚至可能进一步下滑至7％以下区间。中国经济处于“三期叠加”（增长速度换挡期、结构调整阵痛期和前期刺激政策消化期）中，结构调整、产业转型升级，面临巨大的挑战。政府的当务之急是促进产业转型和升级，以及培育新的经济形态。房地产这个饱受诟病的“传统产业”已经或正在淡出中心地位，不再是政府眼中的宠儿。房地产从“国民经济的支柱产业”到中央经济会议公报只字不提，已经很明显看得出其中的端倪。中央经济工作会议已连续两年不提楼市调控，特别是2014年12月的会议公报甚至都不提房地产，令行业人士心中颇感失落。只能说明这些人还没有适应这种“角色”转变。行业大佬任志强曾抛出过著名的“夜壶论”。他说，房地产在政府眼里就像是一只夜壶，需要的时候拎出来，用完就踢到床底下去。这话虽然说得粗俗了一点，虽然含有某种抱怨情绪但也未免不是反应了一定的行业现实。中国的房地产业较长时期以来已经够得宠的了，它不能永远都是政府手心里的宝。宏观经济不振，房地产想要独善其身很难，想要仍像过去那样一骑绝尘式的领跑就更难。

二是政策救市的效应正在衰减。正如预料的那样，2014年始自“930央四条”的轮番救市，到现在为止效果并不理想，已经说明了这一点。过去一年楼市遇冷，先是在中央默许下地方政府率先救市，例如4月份起一些地方竞相取消限购，“微刺激”不断但楼市无起色，于是9月底开始中央和地方合演救市“双簧”，启动一系列救市措施如放开公积金贷款、房贷解禁、定向降准以及全面降息，然而市场表现上，除11月份市场短暂回调外，12月份的数据显示市场反弹乏力。据中指院数据，2014年12月份全国100个城市新建住宅均价为10542元/平方米，环比和同比双双继续下跌。其中环比下跌0.44%，连续8个月下跌，且跌幅扩大了0.06个百分点；同比下跌的城市则有85个，较上个月还增加了3个，下跌幅度也有所扩大，达到2.69%，接近九成的城市房价跌回了一年前。可见救市的“强心针”效应明显弱于以往。

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（本文是应住建部中房协《城市开发》杂志社的邀请撰写的。载《城市开发》2015年第1期）

【作者简介】涂山青，资深房地产策划人/培训专家。北京大学、清华大学、浙江大学总裁班教练，住建部《城市开发》杂志特邀撰稿人，中国房地产培训协会高级顾问，中国房地产业培训中心专家团成员，全国高企委职业教育专业委员会（NCZY）特聘专家。全球500强华人讲师，总裁网金牌讲师，2010中国品牌讲师。中国房地产培训网、中国房地产人才网、中国管理培训网、中国培训网、中国营销咨询网、广东培训网、聚成机构等多家机构高级顾问∕培训专家。Tel：15501144505，13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com