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2016年不确定环境下，去库存的出路何在？

由此看来，救楼市、去库存问题在诸多现实障碍下，似乎打上了一个难解的“死结”。我们必须看到，2016年的楼市，尽管有“中央两会”定调之下的政策利好和宽松环境，但宏观经济整体低迷、中西部地区三四线城市实业空虚等因素，仍然增加了楼市的不确定性。因此2016年住房市场回暖基础不稳，市场风险较大。这主要表现在：国际方面，中国的外向型经济大受影响，而且近年来人民币汇率延续着贬值趋势，未有扭转迹象。今年元旦过后甚至出现连续爆跌。人民币贬值、美元走强，必然带来资本的外流。这一方面会加大房企海外融资的成本和融资难度，另一方面资本外流又造成国内楼市购买力的流失。其次，宏观经济进一步下行的压力，加大了普通产业劳动者的失业危机，打击了人们的收入增长预期，会压制部分人的购房意愿；再次，三四五线城市房地产盲目发展下，现有房屋保有量过大，甚至已局部过剩；以及由于经济发展水平低，缺乏人口吸引力甚至人口净流出。有关资料显示，近几年三四五线城市人口净流出呈加快趋势，等等。这都是需要面对的困难。

高层“打响四个歼灭战”的号角已经吹响。三四五线城市如何化“危”为“机”，顺利实现去库存？

假如2016年去库存状况仍然不令人满意，决策层面可能的进一步措施及其局限性，这里笔者综合各方面因素一并分析如下：一是进一步降低购房门槛。例如再降首付，如有必要，首付甚至可能降到10％。又如调高公积金贷款额度等。如此则杠杆率太高，增加了不良贷款的风险，必须谨慎。再如降准降息。经过2015年连续五次降准降息，目前房贷利息已处于十年来最低水平。2016年如果迫于形势，不排除还有1至2次降准降息的可能，但空间已经不大。二是继续加大税费优惠和购房补贴，或者调整首贷标准、二三套房税费等。这一招的见效往往较为明显，因此常被地方政府用作救市的灵丹妙药。三是启动房贷利息抵扣个税。拟议中的这一招，2015年底曾让媒体热闹过一阵。但笔者认为此招恐怕也难见效。因为三四五线城市收入低，普通工薪阶层个税极其有限，能冲抵的房贷利息也就极其有限。难以有效刺激三四线市场，反倒是将利好一二线城市。然而，一二线城市2015年以来提前回暖并呈疯狂态势，“个税抵利息”最能刺激的是高收入人群，容易进一步拉升房价，而且也有“劫贫济富”、影响社会公平的负作用。四是停建经适房，对保障人群改发货币补贴，和棚户区改造改为货币化安置。五是政府回购商品房用作保障房。这四、五两招如果操作得好，有可能较大程度化解部分商品房库存。颇有政府为房地产市场“兜底”的意味。仅以棚户区改造来看：根据国务院工作安排，2015～2017年全国棚户区改造任务为1800万套。而2015年国务院确定的改造任务目标为540万套。照此推算，2016年和2017年的改造任务达1200多万套。如果今明两年内货币化安置占到一半比例，也将形成900万套的住房需求。当然这只是理论上的。对于城市低收入家庭和棚户区居民来说，货币化安置的补贴力度在多大程度上能转化为购房需求？还有待观察。倒是政府回购商品房用作保障房和公租房，现实的去库存效果会明显得多。但这也宥于政府的财力和住房保障能力及规模。

至于地方政府层面，现实条件下，要克服短期利益行为，压抑卖地冲动，放缓土地入市节奏。长远看，三四线城市地方政府要下决心改变那种急功近利的发展方式，真正树立科学的发展观，结合地方特点和资源禀赋，着力培植新的经济增长点，同时大力发展现代服务业，特色农业例如特色种植业、养殖业、观光农业，和农产品深加工等，摆脱单纯的“土地财政”依赖，发展壮大区域经济，不断创造城市就业机会，同时下大力气不断完善文化、体育、教育、医疗、养老等公共服务，才能吸引并留住人才，吸纳农村转移劳动力，给房地产业长远发展和现实去库存创造良好的社会环境。否则，“促进房地产业健康稳定发展”就只是一句空话。

企业营销层面。房企要转变观念，打开视野和思路，创新营销模式，改进去库存手段。采用灵活有效的营销手段，去除浮躁，加强楼盘的针对性宣传，加大优惠促销力度，必要时适当降价，以价换量，缓解现金流。要注意创新产品，提升质量，同时优化产品结构，更好地满足人们对于优质住宅、创新型住宅（如万科微公寓）的需求。另一方面，房企积极主动地配合地方政府的去库存政策，争取把质量良好的库存商品房转化为政府保障房。要审时度势，积极参与和推动社会资本搭建住房租赁平台，并且在社会资本融资、贷款、担保和公证等方面提供优良服务和售后服务，善于借势和借力，实现库存的多渠道有效去化。

（本文是应住建部中房协《城市开发》杂志社的邀请撰写的。载《城市开发》2016年第1期）

【作者简介】涂山青，资深房地产策划人/培训专家。北京大学、清华大学、浙江大学总裁班教练，住建部《城市开发》杂志特邀撰稿人，中国房地产培训协会高级顾问，中国房地产业培训中心专家团成员，全国高企委职业教育专业委员会（NCZY）特聘专家。全球500强华人讲师，总裁网金牌讲师，2010中国品牌讲师。中国房地产培训网、中国房地产人才网、中国管理培训网、中国培训网、中国营销咨询网、广东培训网、聚成机构等多家机构高级顾问∕培训专家。Tel：15501144505，13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com