文∕涂山青
中国的房地产市场真的是一个让人看不懂的市场。就在市场被集体看衰之时，走过冷到“冰点”的春节行情之后，紧接着却出人意料地走出一波“回暖”行情。
2月份以来，不只是北、上、广、深四个一线城市明显回暖，众多二三线城市如苏州、南京、常州、南昌、武汉、天津、西安、成都、重庆、厦门、无锡等地楼市成交量也齐齐上升，南京、上海、天津、深圳、苏州等城市甚至是大幅回升。难怪这些年楼市“看跌派”几乎每一次的市场预言都成了“看涨派”眼中的笑柄。
此番“回暖” 让市场下一步的走势多了几分不确定性，也似乎让部分开发商重温2009年“先低后高，快速复苏”的楼市旧梦。
我个人认为，这一轮的市场“回暖”，称之为“回暖”尚嫌乐观。究其实，2月份来的“回暖”是基于这样几点利好：
一是去年压抑了的部分刚需人群失去了对降价期待的耐心而开始释放需求；
二是开发商渡过了难捱的“年关”难关之后，又适逢近期内行两降存款准备金率，资金流动性趋于宽松，加之各行对首套房贷利率的调整（普遍回归基准利率），一定程度上缓解了开发商资金链紧张状况，同时也对刚性购房需求提供了支持。其实下一步的楼市走势仍不明朗，甚至可以说是前景险恶。因为毕竟，正如我在拙文《龙年春节返乡置业：“蛋糕”好看不好吃》一文中分析的，眼下开发商头上有“四把剑”悬着，哪一把落到自己头上，都可能致命。 根据国家统计局发布的信息，2012年2月末，全国商品房待售面积30526万平方米，比2011年年末增加3332万平方米。1~2月份，全国商品房销售面积同比下降 14.0%，销售金额下降 20.9%，其中住宅销售额下降24.7%。创历史最大跌幅。
2012年是持续调控年，这一点已无悬念。中央高层一再表示调控“绝不动摇”，近来先后有17个城市动摇的“小动作”被中央叫停，已经表明了中央的决心。而温总理的“房价应该与居民收入水平相适应”以及“房价还远远没有回归合理价位”的讲话，则表明中央调控目标决不是下降一点点就放手的，因为目前的房价收入比，大家都会测算。与温总理的这个“相适应”相差实在太远。而近期又传房产税有可能全面推开。眼下开发商面临的最大现实问题就是如何吐货回笼现金，以防资金链断裂。
所以，开发商不要被市场假象迷住眼。赶紧降价跑量，争取主动。不要让不但膨胀的存货量成为压死骆驼的最后一根稻草……
【作者简介】涂山青，资深房地产策划人/培训专家。中国房地产培训协会高级顾问，清华大学总裁班、浙江大学总裁班教练，住建部《城市开发》杂志特邀撰稿人，中国房地产业培训中心专家团成员，全国高企委职业教育专业委员会（NCZY）特聘专家。全球500强华人讲师，总裁网金牌讲师，2010中国品牌讲师。中国房地产培训网、中国房地产人才网、中国管理培训网、中国培训网、中国营销咨询网、广东培训网、培训在线等多家机构高级顾问∕培训专家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail： Blog：tusq@mail.ccnu.edu.cn https://tusq647.chinaceot.com
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