经济观察报：您对新城镇规划如何看待，一些企业在拼时机，在布局高铁沿线。

陈淮：今后布局就是一个高铁沿线，中等规模，大城市卫星城。但是就像买风险投资一样的，这些城市不是个个都在明年就能上市的，也有一些一辈子也没有上了，也有的得十年十五年才轮到他的，你拿着吧，你闭眼还没有上市呢。

义乌怎么样，就是有前景，原来是最穷的地区，这种故事不知道在谁那里又重现了，说不定一个开出租的嫁一个外国女，这种故事不好说的。还有三分之一，鄂尔多斯这样的，就是属于盲目膨胀，就得自我消肿吧。其中不准都活得下来。

经济观察报：对于房企而言，今后将是何格局。

陈淮：过去十年，你们也组织过，参加过无数的研讨会，一上台主持人说今年是房地产政策扑朔迷离，企业严冬，现在请陈老师讲下一步政策怎么走，过去十年开发商的心目中，经济观察报为代表的媒体上，房地产的对立面就是政策，老百姓恨你的也说政策管王八蛋。

从2013年起，研讨会上的政策这个词出现频率基本上是大大退烧了，上来就说陈老师，说浅一点的，分化，具体的营口的房价还能涨吗，深一点的，人民币今年一季度大贬值，热钱退出，会不会对房地产企业造成冲击，全是市场冲击。

有本事的那会活的更好，没真本来的就会出问题，包括能成为你们百亿俱乐部的房企，会有相当多的人不习惯市玩法，甚至于所谓的千亿企业同样会有玩不下去的。

经济观察报：长期均衡您认为到什么时候出现，以现在的人口红利因素看，似乎很快这个点就会到来。

陈淮：不要红利不红利，长期均衡是一定要实现的，但是中国的难度，远远小于发达国家历史进程，城市建设速度规模要比他们快得多，美国走过的城市化道路，英国欧洲走过的城市化道路，甚至是日本走过的城市化道路，比他们快。

不利的是因为我们发展不平衡，我们认为东部地区是达到这样的程度，东部地区不取决于自己的城市建设，取决于中部和西部农民就地城镇化的速度，不然的话，四川民工，河南民工都指着到长三角，珠三角打工，外来需求是很不稳定的因素，国外也有，纽约和加州永远有几百万老墨，墨西哥人非法的，美国已经默认了，他们还回去呢，挣钱了回去花完了又过来了，最低端的掏下水道的都是老墨。

日本一位专家的数据，2020年正式的踏入长期均衡，美国家庭是1.15到1.2，下限，存量住房，长期均衡不等于房地产没有大的波动，当经济景气的时候人们提前更新，这年的需求极其旺盛，2004年6到2006年6月，一年11月，美联储多少次升息，17次，升息没有止住美国老百姓买房子，换房子的高涨繁荣，为什么后来又了两房危机的事，那是大年。

到了2009年，2008年，世界金融危机了，美国房地产跌入低谷，就是小年。这个波动也是非常大的。持续了五年了，美联储到现在，人们怀疑什么时候动利率，最低基准利率，五年了没动0.25%，目前说有复苏的，微观基础大为改善了，去年一年纳斯达克，2013年多少次创历史新高，50次，平均每周一次创新高，企业的资产，刚统计的这些数，500强都改善了，资产质量，科技创新，市场开拓，销售业绩都改善了，股市反映是微观的状况，不是宏观的晴雨表。