《房地产高级财务经营分析实务》课程大纲

课程对象：

总经理、CFO财务总监、税务总监

财务经理、主管会计

课程大纲：

【1】房地产企业高级财务分析工具实操：

1、财务工具八大基础集成；

2、房地产收入、成本结构分析工具应用；

3、房地产高级综合分析十套精训；

4、五类财务工具应用模版；

5、房地产企业开发成本数据集成本分析工具；

6、房地产企业开发成本三类基础图表动态设计实操；

7、房地产企业台账精细化管理与财务工具应用；

8、房地产企业PPT在财务管理中的集成应用；

9、房地产企业十二套财务集成表单设计；

10、房地产企业财务工具高效管理经典应用实操（实务案例）。

【2】房地产企业财务报表诊断与分析：

1、房地产企业高级财务报表分析高级实操:

⑴传统财务分析的主要内容及其局限性：

▲问题：企业传统分析更侧重于经济现象的微观分析，

缺乏从企业资本运营的角度来进行财务分析

⑵现代财务分析架构（三大案例分析）

▲问题：房地产企业侧重于单一财务信息的分析，忽视了与相关经营信息的结合分析；

问题：房地产企业侧重于经济事项的事后分析，缺少有效的前瞻性分析；（案例分析）

问题：房地产企业财务分析的适时性和快速反应能力滞后，缺少对企业风险防范和发展潜力的分析；问题：侧重于财务指标的静态分析，忽略了企业经营的动态性；

问题：房地产企业财务指标分析缺少可比性，企业之间的横向比较缺乏，经营者难以了解相关分析指标在行业中的地位；（案例分析）

问题：房地产企业绝对指标与相对指标分析被割裂，过分重视相对指标而忽视绝对指标的分析；

⑶房地产企业财务战略分析与资本价值分析：

⑷房地产企业商业模式分析与盈利模式分析（案例分析）

关注：销售情况、投资情况、时间结点、审批情况、项目性质、周遍环境、开发产品、盈利能力等

⑸房地产企业资本模式分析与投融资分析：

▲房地产大数据分析与商业生态价值链分析及融资模式创新分析

⑹房地产企业战略分析与战略会计分析指标体系（案例分析）

2、房地产企业财务报表指标问题的诊断:

⑴房地产偿债能力、营运能力 、盈利能力、发展能力分析模型

⑵资产负债率、流动比率、速动比率；净资产收益率、总资产报酬率

⑶销售利润率、成本费用利润率、投资回报率等集成分析与价值建议

⑷案例：房地产开发项目财务评价案例

⑷案例：XX房地产开发全流程财务分析：设计、开发、施工、销售等财务分析

3、房地产合并报表分析集成设计；

4、房地产企业内部管理报表的设计：

⑴土地开发成本（土地征用及拆迁补偿）结构分析与管控体系；

⑵前期工程费、基础设施费、 公共配套设施费结构分析与管控体系；

⑶建筑安装工程费成本结构分析与管控

⑷开发间接费分析与管控

⑸开发产品销售类别、收入结构与增长趋势及市场策略分析；

⑹房地产企业营销费用与管理费用分析策略与管控方法；

⑺房地产项目资金管理分析与融资架构分析

⑻房地产内部资产结构、账款及债务等其他集成分析套表设计

5、房地产企业数据台账精细化设计；

销售、成本、人力、账款、税费、项目等管理体系的集成

6、房地产企业财务报表分析的五类高级方法；

7、房地产企业财务报告撰写的要点分析；

▲改进：财务分析需要向企业的经营管理层提供大量的、经常性的财务信息，为提高和改善企业的经营管理服务。但由于传统财务分析的以上局限性，其分析内容不能最大限度地满足企业管理层的需求，使用价值大打折扣。从管理层的角度出发，进一步关注财务分析的结果，注重财务分析的综合性和整体性。

如何改进？要点分析？

8、房地产企业融资报表的设计；

9、房地产企业财务报告的体系设计；

10房地产企业会计分析的五步法实操。

【3】房地产企业财务分析实操模版优化：

1、房地产企业五类财务分析模式应用；

2、房地产内部报表格式优化与分析；

▲要点：整体上动态地分析企业的盈利能力、资产运营能力、开拓市场、创造市场和把握市场的能力。

▲房地产企业工程管理、销售管理、人力行政管理、财务管理等绩效管理指标设计与分析

3、房地产财务集成分析报表应用；

▲要点：整体分析与专项分析相结合，在单项指标分析的基础上，将各指标形成一套完整体系，相互配合使用，进行综合分析与评价，强化对企业经济运行的整体性分析，以掌握企业整体财务状况和效益。（案例分析）

▲要点：同时针对管理中存在的薄弱环节加强专题分析，如企业潜亏分析，专项成本分析（包括市场开发成本分析、广告成本效益分析、售后服务成本分析、成本结构分析等），利润增长点分析，投资项目可行性分析，投资项目效益与可行性报告差异分析，内控制度成本效益分析等，在分析中注意把握点和面的关系，避免分析的片面性。（案例分析）

4、房地产运营部门财务报表分析：工程管理与销售管理；

5、房地产上市公司财务分析：五大上市地产公司财务分析框架问题与改进；

6、房地产财务报表稽核管理；

7、房地产财务高级分析咨询实操案例精练。

⑴案例分析：房地产开发企业现金流量情况的分析

▲问题解读：在企业经营环境日趋复杂的背景下，现金流量信息越来越受到企业管理层的重视，许多企业发生财务危机不是因为缺乏盈利能力，而是因为现金的短缺造成企业信用的丧失。

▲问题解读：房地产作为从事资本密集型的房地产业的企业来说，由于房地产开发项目对资金高度依赖，在进行财务分析时，更应从以“利润”为中心转向以“现金流量”为中心。▲问题解读：分析营运资本投资和利息支付前的经营活动现金流量，检查企业是否能通过其经营活动产生足够的现金流量；

▲问题解读：分析营业资本投资后，利息支付前的经营活动现金流量，评价企业的营业资本管理是否有效率；分析营业资本投资后，利息支付前的经营活动现金流量，评价企业是否能够满足其利息支付义务；

▲问题解读：分析外部融资活动之后的现金净流量，用于评价企业的筹资政策。

▲案例总结：利用这些指标的逐年变化的信息，为我们评价企业现金流量的动态稳定性、提供许多有价值的信息。由于现金流量信息揭示了企业经营活动现金净流量与净收益之间的差别，因此对这些差别及其原因进行分析，有助于评价企业盈利的质量。（案例分析）

⑵房地产成本控制分析，注重分析：

▲问题解读：一是通过深入分析工程项目预算值与决算值差异，正确评价企业目标成本（既预算值）的执行效果，提高企业和员工讲求经济效益的积极性；（案例分析）

▲问题解读：二是揭示成本升降的原因，及时查明 影响成本高低的各种因素及其原因，进一步提高企业成本管理水平；三是寻求进一步降低成本的途经和方法。（案例分析）

【4】房地产企业财务经营分析体系设计：

1、房地产企业经营模式与企业数据管理；

⑴房地产企业年度经营计划分析：（案例分析）

⑵房地产企业全面预算管理体系建设与预算执行分析及绩效管理：（案例分析）

⑶房地产企业全面预算分析流程

⑷房地产企业全面预算分析方法

⑸房地产企业全面预算分析报告

⑹房地产企业全面预算的执行与控制

⑹房地产企业全面预算考核体系的设计

⑺房地产企业不同开发阶段税收成本控制与筹划要点

⑻投资决策阶段的成本控制与筹划要点

①项目设计阶段的成本控制要点

②招投标与合同洽商阶段成本控制要点

③施工阶段的成本控制与筹划要点

⑼项目结算阶段的成本控制与筹划要点

2、房地产财务经营分析的定位与横向指标对比分析；

⑴房地产财务经营分析的定位：

⑵房地产开发企业之间的横向指标对比分析

▲房地产财务分析仅局限于本企业内部，不与其它企业进行对比，就谈不上“知己知彼”，不知道与同行业其它企业相比较的差距或优势，这种比较也不是一个或几个财务指标的比较，而是企业之间财务状况的综合比较。

▲通过分析企业可以明确企业在行业中的位置，使企业的管理层对自己的经营决策进行适当定位，在竞争中找到自己的发展空间。

（案例分析）

3、房地产财务经营分析的整体框架：绿城与中海财务分析报告；

4、房地产财务经营分析的五种方法与主要内容；

5、房地产财务分析前的数据准备、经营分析报告撰写技巧；

6、房地产管理与经营维度的财务分析；

▲案例总结：实际上房地产开发企业的房地产财务分析可以不受传统房地产财务分析模式的约束，不应局限于具体的分析模式及财务周期，计算机技术的运用也为财务分析模式的建立和财务数据的深度开发创造了条件。（案例解读）

▲专题财务分析，案例总结：管理层更重视对财务分析结果的评价，并利用评价的结果来指导企业的经营活动，我们应围绕企业的经营管理捕捉管理层最关心的热点问题，适时的进行各种定期的和专题的财务分析。（案例解读）

▲既可利用财务信息，也可利用业务信息结合判断与估计，体现财务分析的实时化和快速反应。（案例解读）

▲在现代企业制度下的财务分析应该更多的从经营者的角度出发，着重强调在利用财务分析发现企业存在问题的同时进一步通过财务分析来判断企业资本运营效果，以便作出正确的决策调整，提高企业资本运营效率，增强企业的财富，从而达到股东财富最大化的目的。（案例解读）

7、房地产董事长/总经理财务分析体系设计；

重点之一：资金情况、土地储备情况、净资产收益率； 房地产业投资项目不确定性与分析等

重点之二：房地产项目整体税负成本分析：XX案例

8、房地产财务分析指标优化与体系建立、财务预警分析体系设计；

▲房地产开发企业与其他企业相比在经营上呈现出开发周期长、前期投入大、实行预售制度、合作开发普遍等特点，这些经营特点也决定了在对房地产企业进行财务分析的时候，在财务和经营指标的选取上与其他企业有较大的区别。

▲房企的财务分析首先要看重其资产周转等衡量营运能力的指标；

▲其次，房地产企业在土地购置、建安成本支付、扩大自身业务规模等过程中资金支出压力大，因此房企投资多依靠银行、信托贷款、债券等外部融资，从而形成较大规模的有息债务，房企的财务杠杆水平及偿债指标的表现反映了房企资金链安全程度，在未来融资政策趋紧背景下，对财务杠杆水平、偿债能力的指标表现的分析更为重要，给予这类指标的权重更高；

▲最后，受“预售制”的影响，房企利润表通常为历史项目的现实确认，通常会受收入确认节点影响，衡量企业盈利能力的指标仅代表历史表现，因此在指标体系建立时，我们对于盈利指标的权重较一般工商企业更小。

⑴从营运能力、盈利能力、杠杆水平、偿债能力和发展能力五个方面，对指标进行了筛选、改进与补充，形成了房地产企业财务分析特有的核心指标体系；

⑵营运能力指标：

①存货周转率、应收账款周转率、流动资产周转率、非流动资产周转率、总资产周转天数、资产收入比；

②指标筛选、优化及补充：存货/平均预收账款、预收账款周转率、销售回款率、 销售去化率、平均建设周期。

⑶盈利能力指标与优化及补充

⑷杠杆水平指标与优化及补充

⑸偿债能力指标与优化及补充

⑹发展能力指标与优化及补充

⑺核心财务指标体系和主要财务指标分布

9、房地产财务分析模型与框架（1-5）精训。

万科财务分析、招商地产财务分析等

【5】房地产企业财务分析实战案例演练：1-5

主讲老师：许志勇 博士